.jpg)
На рынке коммерческой недвижимости назревает очередной кризис. Что привело к такому положению дел? Что предпринять собственникам и девелоперам, чтобы не только остаться на плаву в это нестабильное время, но и улучшить свои позиции? Опытом делится Антон Реутов, эксперт по коммерческой недвижимости, лектор Учебного центра ЦНТИ «Прогресс».
Оказывает ли влияние нынешняя геополитическая ситуация на состояние рынка коммерческой недвижимости России?
Безусловно. Любая ситуация на политическом рынке отражается и на рынке недвижимости. Уже сейчас можно отметить негативное влияние санкций на рынок складской недвижимости. К ряду поставок и ряду продуктов закрыт доступ, поэтому арендаторы отказываются от площадей, и освобождаются тысячи квадратных метров.
Скорее всего, санкции окажут влияние и на стоимость земель сельхоз назначения. Потому что сейчас фермеры в ряде регионов задумываются о том, чтобы выращивать те же самые фрукты и овощи на своих землях. Поэтому сегмент спроса смещается, и, может быть, земля будет дорожать.
А как реагировать собственникам и девелоперам на такую нестабильную ситуацию?
Мы уже пережили не один кризис на рынке недвижимости, поэтому имеем определенный опыт шагов, которые надо предпринимать:
1. Собирать информацию из разных источников. Нельзя доверять мнению одного издания или группе журналистов. Потому что любое мнение – мнение человека заинтересованного. Если я продаю недвижимость и у меня падают продажи, я не заинтересован в том, чтобы говорить, что у меня все плохо. Наоборот, я буду говорить, что нужно срочно покупать недвижимость, потому что это лучший способ вложить деньги.
2. Обращать внимание на платежеспособность населения. Можно обратиться к данным статистики, но лучшим показателем является динамика продаж квартир, автомобилей, промтоваров и т. д. Потому что, если платежеспособность населения падает, люди, в первую очередь, экономят на вещах не первой необходимости.
3. Следить за изменением динамики стоимости жилья и арендных ставок на коммерческую недвижимость. На рынке продажи жилья застройщики уже ощутили заметное снижение спроса. Традиционного осеннего повышения активности не наблюдается.
4. Оперативно реагировать на изменения в банковском секторе. Я думаю, что уже в скором времени со стороны банков мы будем наблюдать ужесточение требований, повышение процентных ставок. На самом деле, этот процесс уже начался. Как только рынок начинает стагнировать, банки, для того, чтобы снизить свои риски, повышают процентные ставки, отказывают большинству заемщиков в кредитах. Таким образом, на бизнес, который и так испытывает трудности, оказывает давление еще и банковская среда.
5. Оставаться оптимистом! Ведь любые кризисы рано или поздно заканчиваются. Можно найти приложение инвестиций и ресурсов в других сферах, например, социальной, которая будет востребована всегда. Кроме того, любой кризис – это передышка и возможность получить новые знания. Потому что когда рынок растет, все всё продают, сдают. Нет возможности заниматься обучением. А 2008 год показал, что в выигрыше оказался не тот, кто сеял пессимизм, а тот, кто использовал это время для повышения квалификации, чтобы подтянуть те сферы, до которых раньше не доходили руки.
Можно ли сделать прогнозы, когда закончится кризис?
Рынок недвижимости никогда не был стабильным, он или растет, или падает. Периоды стабильности были очень короткими. В России рынок девелопмента – это американские горки. Либо резкий подъем, либо такой же крутой спуск. Кризисные явления не закончатся никогда: они могут только ослабевать или набирать силу. В такой ситуации в выигрыше оказывается тот, кто делает качественный продукт, который даже в таких ситуациях сориентирован на потребителя.
Что потребителю, арендатору нужно сейчас?
Сейчас понятно, что бизнес-центры класса В и С окажутся более востребованными, потому что компании начнут снижать издержки и экономить, в том числе, и на аренде. Поэтому у некоторых в кризис будет возможность не только сохранить свои доходы, но и приумножить их.
И как выиграть в кризисной ситуации?
Традиционно, когда начинаются кризисные явления, есть два ключевых момента, которые позволяют любому девелоперу выплыть из воронки кризиса:
1. Повышение качества продукции. Когда все сокращают издержки и любыми способами стараются сохранить уровень цен и ставок, лучше наоборот сделать упор на качестве. Это только привлечет клиентов, которые в нестабильной ситуации выбирают куда тщательнее.
2. Ориентация на покупателя, на арендатора не с точки зрения сдачи в аренду очередного бизнес-центра, а с точки зрения предложения покупателю именно того, что ему нужно. То есть работа с целевыми покупателями, с целевым сегментом, так называемая система build to suit, когда объект готовится и строится под нужды будущих арендаторов и покупателей. Эта система намного сложнее и дольше, но итоговый результат себя оправдывает в виде ставки аренды и конечной цены продаж.
В кризис рынок играет не против всех. Кто-то обязательно выигрывает, кто-то проигрывает. Это жизнь. Здесь важно выбрать стратегию, которая в итоге приведет к неухудшению ситуации в том проекте, в той сфере, где работает компания.
Семинары с Антоном Реутовым: 13-17 октября «Недвижимое имущество и сделки с ним с учетом изменений Гражданского законодательства» 14-17 октября «Коммерческая недвижимость: управление, развитие, продажа»
А.Вербина: Добрый день, коллеги. Действительно, вопрос, как наиболее эффективно продавать отель в современных условиях – один из самых популярных. Гостиничный бизнес сейчас развивается очень активно и выдерживать конкуренцию на этом рынке становится все сложнее. Многие отели идут на разные хитрости, чтобы привлечь клиента. Кто-то делает это более успешно, кто-то - менее. Отсюда острота темы.
Ред.: Вы рассказываете об этом на семинаре?
А.Вербина: О хитростях? (улыбается) Существует технологии, которые позволяют отелю выйти на новый, более эффективный уровень работы. Им и посвящена большая часть моего курса. Например, on-line дистрибуция и все, что связано с технологиями продаж в интернете. В современном отеле продажи с использованием инструментов электронной коммерции могут составлять до 70-80% всех продаж. Я читаю семинар по данной теме целый день.
Из практики: 90% отелей пользуются порталом booking.com, но есть много других ресурсов, которые не менее интересны и продуктивны. Однако если отельеры даже и знают о них, то, к сожалению, не всегда умеют ими пользоваться.
А.Вербина: Очень перспективное. В качестве доводов и для наглядного примера приведу хорошо знакомую всем нам схему покупки авиабилетов. Нет сейчас такого, чтобы мы покупали билет в одно и то же место всегда по одной цене и у одной и той же авиакомпании. И все к этому привыкли. Система работает гибко и выгодна, в общем-то, для обеих сторон. Именно поэтому она успешно перешла на гостиничный бизнес. Если зайти на сайт западных сетевых отелей, никогда в жизни не увидишь открытых опубликованных цен. Надо сначала ввести даты и только тогда появится стоимость. При этом отель дополнительно предложит вам выбрать: возвратный или невозвратный тариф. Учитываться будет и количество ночей. Поэтому вероятность, что в России в скором времени все отели перейдут на систему управления доходом, очень велика.
Ред.: Вы заговорили о гостиничных программах. Эта тема актуальна?
А. Вербина: Она будет актуальна всегда. Какие существуют программы, сколько стоят, какие из них лучше, какие хуже, какими лично я пользуюсь и что посоветую? Это традиционные вопросы, о которых мы также подробно говорим на семинарах.
Ред.: Анна, что бы вы могли сказать о нашем учебном центре? Может быть, есть какие-то пожелания?
А.Вербина: Мне, как преподавателю, приятно здесь работать - интересные и благодарные слушатели, хорошее техническое оснащение центра и аудиторий, удачное месторасположение, т.к. до многих городских достопримечательностей можно добраться пешком. Искренне желаю дальнейшего развития Центру, увлеченных, заинтересованных слушателей. И особенно, слушателей, которые приезжают снова.
Ред.: Анна, спасибо.